новости
Что такое перепланировка
Перепланировка это помещения, требующее внесение изменений в техническую документацию (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ). Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже изменять конфигурацию
несущих конструкций с соответствующим усилением.

Перепланировка это
помещения, требующее внесение изменений в техническую документацию (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ). Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже изменять конфигурацию
несущих конструкций с соответствующим усилением.

Переустройство – представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменения в техническую документацию (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ).

– Проект перепланировки для ОМС (архитектуры,администрации) готовится в случае если перепланировка ещене выполнена (не засвечена в документах, особых отметках).
– Техническое заключение изготавливается уже для суда, для
узаконивания самовольной перепланировки. Для обращения в
обязательно необходимо получить отказ от ОМС (архитектуры) в согласовании перепланировки, либо уведомление/приостановка Росреестра.

Проект перепланировки и техзаключение может выполняться специализированной организацией (имеющей допуск СРО к данному виду работ на всей территории РФ). Кадастровый инженер не имеет полномочий выполнять проекты перепланировки и технические заключения. Согласно ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.08.2018)«О кадастровой деятельности» межевой план, технический план или акт обследования является результатом кадастровых работ кадастрового инженера.

В многоквартирных домах квартиры друг над другом, как правило, имеют идентичные планировки. Соответственно, если осуществить перенос кухни в жилую комнату, то она окажется над жилой комнатой квартиры снизу, а это запрещено (п. 24 ПП РФ от 28.01.2006№ 47). Следует учитывать, что помещение «бывшей» кухни после перепланировки не может считаться жилой комнатой, так как над ним расположена кухня, поэтому в проекте это помещение обозначаем как гардероб. По действующему законодательству, перенос кухни в комнату вместе с коммуникациями согласуется только в трех вариантах: Вариант 1 Квартира находится на первом этаже. Вариант 2 Под квартирой этажом ниже расположены нежилые помещения. Данная квартира в этом случае приравнивается к первому этажу. Вариант 3 В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в ЕГРН) с переносом кухни в комнату. В этом случае перенесенная кухня окажется не над жилой комнатой соседской квартиры, а над ее кухонным помещением (нужны документы от соседа- доказательство, что у него всё узаконено).

Присоединить к кухне часть жилой комнаты можно только если:
Вариант 1 Ваша квартира находится на первом этаже
Вариант 2 Под вашей квартирой находятся нежилые помещения.
Вариант 3 В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в ЕГРН) с увеличением кухни в сторону жилой комнаты. В этом случае увеличенная кухня окажется не над жилой комнатой соседской квартиры, а над ее
кухонным помещением. (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено)
Согласно п.24 ПП № 47 от 28.01.2006 размещение кухни над жилыми комнатами не допускается.

Расширяя санузел за счет жилой комнаты вы ухудшаете свои жилищные условия, уменьшая жилую площадь квартиры. Согласно п. 24 ПП РФ № 47 от 28.01.2006 Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. Следовательно, расширение ванны или туалета за счет жилой комнаты возможно только в случаях, когда:
Вариант 1 Квартира находится на первом этаже.
Вариант 2 Под квартирой этажом ниже расположены нежилые помещения.
Вариант 3 В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в ЕГРН) и ваш санузел не будет располагаться над его жилой комнатой или кухней (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено).

Да, действительно есть несколько вариантов:
Вариант 1 Квартира располагается на последнем этаже. Расположение кухни над санузлом ниже расположенной квартиры не запрещено.
Вариант 2 У соседа сверху иное планировочное решение. Ваша расширенная кухня не будет находится под его санузлом.

Для однокомнатных квартир такое объединение возможно, только если есть раздвижная дверь, выполняющая функцию перегородки. Плита и раковина при объединении должны остаться на кухне. В некоторых регионах допускается в 2-х или более комнатных квартирах такое объединение и без возведения дополнительной перегородки. Необходимо уточнять в ОМС. От газовой плиты сложно отказаться легально, так как необходимо получить техусловия от энергетиков на повышение мощности для электроплиты, а они их могут
не выдать.

Если на кухне электрическая плита, то независимо от количества комнат её можно объединить с жилой комнатой, в результате получится кухня-столовая. Но стоит учесть, что «мокрые точки» должны остаться в границах кухонной зоны. СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные".

Чтобы определить возможность демонтажа стен необходимо выяснить серию дома, материал несущих и ненесущих конструкций (стен, перекрытий), расположение вентиляционных каналов, а также фактическое состояние здания (в аварийных домах работы
запрещены). Внутренние стены бывают двух видов, во-первых, это несущие стены, на которых и держится вся конструкция дома, а во- вторых, это внутренние перегородки, которые служат
исключительно для разделения площади дома или квартиры на комнаты. Согласно п. 1.7.2, гл.1 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года № 170: - Переоборудование и перепланировка
жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. В панельных домах ЗАПРЕЩЕНО демонтировать или устраивать проемы в несущих конструкциях здания. Толщина внутренних несущих стен в типовых панельных домах обычно составляет 140- 200 мм. В панельных домах в зависимости от серии имеются также железобетонные, кирпичные, гипсоблочные и гипсокартонные ненесущие перегородки толщиной 80-100 мм. Чаще всего они отделяют гостиную или кухню от коридора. В кирпичных домах в несущих стенах разрешено устройство проёмов. Особенность заключается в том, что при пробивке дверного проёма в несущей внутренней стене нужно обязательное усиление металлическими конструкциями, а при демонтаже подоконного блока усиление как правило не требуется. Проёмы в ненесущих перегородках тоже могут нуждаться вусилении, но в меньшем объёме, так как на них нет такой нагрузки как на несущие стены.

Можно, но речь идет об общем имуществе дома и об уменьшении его размера, поэтому для начала потребуется (ст. 36, ч. 1 ЖК РФ):
- Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК
РФ);
- 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ).

СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные": п. 3.2: Балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, ккоторому примыкает. Простыми словами балкон-это плита выступающая из здания с лёгким ограждением с 3 сторон. п. 3.15: Лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает. Объединение балкона с кухней или комнатой невозможно. Так как балкон является всего лишь огражденной площадкой,то его конструкция не рассчитана на нагрузку от дополнительного ограждения, утепления, оборудования и мебели. Вынести кухню на лоджию можно, если есть техническая возможность протянуть водопровод, канализацию и вытяжку на лоджию (независимо от этажа). Лоджии к кухне или к комнате присоединять можно независимо от этажа, но нужно обязательно ее утеплить и не выносить на нее приборы отопления. Эвакуационную лестницу и люк на лоджии демонтировать нельзя. Демонтаж оконных и дверных конструкций, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, являются перепланировкой, так как в результате демонтажа произойдет присоединение площади «существующего помещения» лоджии к площади комнаты.Лоджии и балконы (на одну квартиру) не является общим имуществом дома(Согласно Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).