FAQ

Ответы на часто задаваемые вопросы
© Собственность Федерального сервиса "Перепланировка Про" . Не для передачи третьим лицам.

Ответ: Перепланировка - это изменение конфигурации помещения, требующее внесение изменения в техническую документацию (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ). Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже изменять их конфигурацию несущих конструкций с соответствующим усилением.

Переустройство – представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменения в техническую документацию (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ГрК РФ ст.1 п.14)

Ответ: Перепланировка и переустройство регулируется следующими статьями ЖК РФ, ГК РФ, ФЗ и постановлениями: Жилищный кодекс РФ (ст. 25-29 гл. 4, ст. 36; 40 гл. 6) Градостроительный кодекс РФ (ст. 51.1, гл. 6) Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» Постановление Правительства РФ от 27 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым и жилого дома садовым домом» Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Ответ: Перепланировка кухни с переносом должна быть выполнена таким образом, чтобы кухонное оборудование (плита и раковина) оказалось на территории нежилой площади (коридор, кладовая, шкаф и т.д.). Но такому варианту не всегда способствует расположение стояков инженерных сетей.

Несмотря на то, что пункт 9.12 в СП 54.13330.2016 "Жилые здания" допускает устройства кухни-ниши без естественного освещения, старые СНиПы тоже, к сожалению, толком не отменили и чиновники продолжают следить за необходимостью инсоляции перенесенной кухни, правда, придираются к её осуществлению уже значительно меньше. Главное, чтобы было хоть какое-то естественное освещение. Хоть через стеклянные двери, но было.

Устройство канализации считается более серьёзным занятием, чем прокладка водопровода, поскольку такие трубы требуется укладывать под специальным уклоном, который может быть в пределах 2 см (для трубы 110 мм)-3 см(для трубы 50 мм) на метр трубы.

Если до стояка большое расстояние, то из-за уклона трубы невозможно будет проложить в стяжке пола. В таких ситуациях трубы прокладываются без уклона, при этом приходится использовать насос для откачки стоков из раковины в стояк. Насос будет подключаться к сливу сантехнического устройства, при этом предусматривается измельчение всех твердых отходов. При работе насоса вода проходит через измельчитель, только потом она попадает в специальную ёмкость с насосом, который перекачивает воду в трубу. Так как посредством работы устройства обеспечивается высокое давление в трубе, стоки могут без проблем подаваться на большую высоту и на большое расстояние по извилистому трубопроводу. В результате подобных действий получается канализация, работа которой обеспечивается под воздействием избыточного давления.

Не нужно забывать про вентиляцию. Пункт 9.7. СП 54.13330.2016 гласит: «Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения здания, в том числе через вентиляционные каналы». Таким образом, вытяжную вентиляцию из перепланированной кухни нельзя подсоединить к вентиляционному каналу санузлов или уборной. Иначе это может повлечь за собой распространение неприятных запахов. Следовательно, вентиляцию необходимо вести от вентиляционного канала бывшей кухни, что иногда тоже вносит свои неудобства (необходимость устройства подвесного потолка, пробивка отверстий в несущих стенах и т.д.). При устройстве длинных горизонтальных коробов для осуществления тяги возникает необходимость механического побуждения и установки вентилятора. Иногда помимо вентилятора устанавливаются и шумоглушители для снижения возникающего шума.

Ответ: По данному вопросу обязательно необходима консультация в архитектуре Вашего региона. Практика от региона к региону сильно разнится.

По логике для однокомнатных квартир такое объединение возможно, только если есть раздвижная дверь, выполняющая функцию перегородки. Плита и раковина при объединении должны остаться на кухне.

В 2-х или более комнатных квартирах такое объединение возможно и без возведения дополнительной перегородки.

В соответствии с пунктом 6.21 Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.12.2017 1614/пр, не допускается объединение газоиспользующего помещения (кухни) и жилой комнаты, а также использование такого помещения для сна и отдыха. В случае объединения газифицированной кухни и жилой комнаты вновь образованное помещение имеет назначение нежилое и становится кухней-столовой.
Отсутствие перегородки или двери между помещениями с газоиспользующим оборудованием (кухня) и жилой комнатой не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку согласно экспликации помещений, после перепланировки и переустройства данное помещение является вспомогательным помещением - кухней-столовой, и не является жилой комнатой в квартире, а для сна и отдыха предусмотрено и используются другие помещения жилые комнаты.

От газовой плиты сложно отказаться легально, так как необходимо получить тех условия от энергетиков на повышение мощности для электроплиты, а они их могут не выдать.

Ответ: Чтобы определить возможность демонтажа стен необходимо выяснить серию дома, материал несущих и ненесущих конструкций (стен, перекрытий), расположение вентиляционных каналов, а также фактическое состояние здания (в аварийных домах работы запрещены). Внутренние стены бывают двух видов, во-первых, это несущие стены, на которых и держится вся конструкция дома, а во-вторых, это внутренние перегородки, которые служат исключительно для разделения площади дома или квартиры на комнаты.

Согласно п. 1.7.2, гл.1 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: - Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

В панельных домах ЗАПРЕЩЕНО расширять и пробивать проемы в несущих конструкциях здания. Толщина внутренних несущих стен в типовых панельных домах обычно составляет 140-200 мм.

Согласно п. 4.2.4.9., гл.4 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: Не допускается:

Решением Верховного Суда РФ от 25 октября 2013 г. N АКПИ13-873 абзац шестой пункта 4.2.4.9 настоящих Правил и норм признан не противоречащим действующему законодательству в части, не допускающей в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.

Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4. "Балконы, козырьки, лоджии и эркеры". Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
Но архитектуры и суды данный пункт применяют ко всем конструкциям.

В панельных домах в зависимости от серии имеются также кирпичные, гипсоблочные и гипсокартонные ненесущие перегородки толщиной 80-100 мм. Чаще всего они отделяют гостиную или кухню от коридора.

В кирпичных домах в несущих стенах разрешено устройство проёмов. Особенность заключается в том, что при пробивке дверного проёма в несущей внутренней стене нужно обязательное усиление металлическими конструкциями, а при демонтаже подоконного блока усиление как правило не требуется. Проёмы в ненесущих перегородках тоже могут нуждаться в усилении, но в меньшем объёме, так как на них нет такой нагрузки как на несущие стены.

Обратите внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...» и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции часто начинают относить к общедолевому имуществу всех жильцов в МКД, и любые действия с ними начинают требовать 100 % согласия жильцов, что влечёт за собой:

- Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК РФ);

- 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)

Тут конечно всё зависит от адекватности и гибкости ОМС.

Ответ: СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные:

п. 3.2: Балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

п. 3.15: Лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Объединение балкона с кухней или комнатой невозможно. Так как балкон является всего лишь огражденной площадкой, то его конструкция не рассчитана на нагрузку от дополнительного ограждения, утепления, оборудования и мебели.

Вынести кухню на лоджию можно, если есть техническая возможность протянуть водопровод, канализацию и вытяжку на лоджию (независимо от этажа).

Лоджии к кухне или к комнате присоединять можно независимо от этажа, но нужно обязательно ее утеплить и не выносить на нее приборы отопления. Эвакуационную лестницу и люк на лоджии демонтировать нельзя.

Демонтаж окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, являются перепланировкой, так как в результате демонтажа произойдет присоединение площади «существующего помещения» лоджии к площади комнаты.

Лоджии и балконы (на одну квартиру) не является общим имуществом дома (Согласно Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Но опять же в панельных и крупноблочных домах можно столкнуться с п. 4.2.4.9., гл.4 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: по которому Не допускается:

Решением Верховного Суда РФ от 25 октября 2013 г. N АКПИ13-873 абзац шестой пункта 4.2.4.9 настоящих Правил и норм признан не противоречащим действующему законодательству в части, не допускающей в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.

А в кирпичных домах при демонтаже подоконного блока могут уцепиться за общедолевую собственность жильцов МКД.

Обратите внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...» и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции часто начинают относить к общедолевому имуществу всех жильцов в МКД, и любые действия с ними начинают требовать 100 % согласия жильцов, что влечёт за собой

- Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК РФ);

- 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)

Помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция – ограждающая плита лоджии. (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. N 19-КГ18-9.)

Ответ: Если проведенные работы по перепланировке (капитального ремонта с перепланировкой) нежилого помещения не увеличивают нагрузку на несущие конструкции здания, не затрагивают существующие пути эвакуации и системы вентиляции и дымоудаления, то, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ получения разрешения на проведение строительства (реконструкции) не требуется.

Но для того чтобы определить характер проведённых работ (перепланировка это или реконструкция) и закрепить это документально, мы практикуем подготовку проекта перепланировки (капитального ремонта с перепланировкой) и согласование с получением отказа на основании отсутствия регламентов на согласование от соответствующих служб - архитектуры города или Минстроя региона.

Перепланировка (капитальный ремонт с перепланировкой) нежилого здания или нежилого помещения в нежилом здании.

Действует упрощённый порядок из-за отсутствия регламента согласования администрацией перепланировки (капитального ремонта с перепланировкой) нежилого здания или нежилого помещения в нежилом здании.

1.Готовим проект перепланировки.

2.Сдаём в архитектуру (ОМС). Получаем от них отказ, на основании отсутствия регламента согласования перепланировок нежилых зданий.

3.Выполняем работы по перепланировке.

4.Готовим техническое заключение.

5.Готовим технический план.

Сдаём в МФЦ техплан на учёт изменений.

Ответ: Если строительство только на начальном этапе, то есть возможность узаконить ваш дом по упрощенной схеме в следующие этапы:

1) подать в архитектуру уведомление о начале строительства;

2) получить от архитектуры уведомление о соответствии;

3) достроить дом, обратиться к любому кадастровому инженеру для изготовления технического плана;

4) с техническим планом и уведомлением об окончании строительства снова обратится в архитектуру;

5) получить от архитектуры уведомление о соответствии;

6) вернуться с уведомлением к кадастровому инженеру и получить технический план на электронном носителе;

7) с техническим планом на электронном носителе и с оплаченной госпошлиной за регистрацию права собственности в МФЦ для внесения изменений на кадастр и регистрации собственности.

Если строительство дома завершено, то возможно на 2ом этапе вы получите уведомление о несоответствии, тогда узаконить ваш дом можно будет только через суд с помощью технического заключения.

До 1 марта 2026 г. будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 08.12.2020 N 404-ФЗ "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Ответ: Есть несколько вариантов ваших действий:

Вариант 1. Получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (ГрК РФ Статья 40)

Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:

· Градостроительный план и межевой план земельного участка - для подтверждения меньшего размера земельного участка в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ земельного участка в конкретной территориальной зоне

результаты инженерно-геологических изысканий, установивших неблагоприятные геологические, а также экологические условия, физико-химические свойства, водопроницаемость почв и иных явлений, способных · оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта

· проектная документация, доказывающая неприемлемость утверждённых через ПЗЗ предельных параметров разрешённого строительства.

Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3-6 месяцев.

Вариант 2. Узаконить построенный дом через суд. Для этого необходим следующий набор документов:

- уведомление о несоответствии

- технический план

- техническое заключение о пригодности для проживания

- согласование границ с соседями в простой письменной форме.

В первую очередь необходимо выяснить поставлен ли дом на кадастровый учет, и какое в документах назначение, и наименование данного объекта.
Вариант 1. Дом не стоит на кадастровом учете, то с техническим планом, по декларации можно сразу поставить его как жилой дом (согласно «дачной амнистии» действующей до 1 марта 2026 года)
Вариант 2. В документах написано нежилое здание и нет никаких упоминаний о садовом доме, то перевод в жилой дом осуществляется с помощью проекта реконструкции со сменой функционального назначения.
Вариант 3. В документах назначение или наименование - садовый дом, то в соответствии с Постановление Правительства РФ от 27 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым и жилого дома садовым домом» необходимо обратится в органы местного самоуправления со следующим набором документов:
а) заявление о признании садового дома жилым домом;
б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости, либо правоустанавливающий документ на садовый дом;
в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности,
г) в случае, если садовый дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом.
Вариант 4. В исключительных случаях, если домик стоит на кадастровом учёте декларативно без координат, и, например, предполагается его перестройка, реконструкция, может его проще снять с кадучёта актом обследования и поставить вариантом 1.

Если здание относится к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого, постановка такого блока на государственный кадастровый учет осуществляется в качестве отдельного здания с назначением "жилой дом" и наименованием "жилой дом блокированной застройки" или "блок жилого дома блокированной застройки».

Согласно ст.49 ч.2 Градостроительного кодекса РФ и СП 55.13330.2016 "Свод правил. Дома жилые одноквартирные" домом блокированной называют дома, соответствующие требованиям:

• жилой дом с количеством этажей не более чем три;

• состоит из блоков, количеством не более десяти;

• каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками;

• каждый блок имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

• блоки не имеют общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;

• блоки не имеют помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Если ваш дом соответствует вышеперечисленным требованиям, то для оформления документов вам необходимо:

- оформить соглашение о выделе долей в натуре (закрепить за собственником блока определенную площадь);

- техническое заключение о том, что ваш дом является домом блокированной застройки;

- технический план, подготовленный в связи с образованием новых зданий и включающий в себя информацию о блоках (так как на кадастре был один жилой дом, а станет два)

Согласно СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные:

3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

Если ваш двухквартирный дом стоит на кадастровом учете как многоквартирный, и на кадастровом учёте числятся объекты недвижимости – квартиры, то перевести такой дом возможно только через суд.

С 1 марта 2022 года вступят в силу нормы Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) в части регулирования отношений по малоэтажной загородной застройке.

Но пока говорить о том, что мы будем переводить доли или квартиры в блоки по одному, заявлению-не приходится.

В Законе рекомендуется поменять вид, назначение и вид разрешенного использования объекта недвижимости в случае, когда блоки зарегистрированы в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки.

В этом случае Закон предусматривает обращение в Росреестр одного из собственников блоков на основании общего решения собственников всех блоков дома блокированной застройки.

Уполномоченный собственник обращается с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона.

В результате обращения Росреестр изменяет в отношении всех блоков вид объекта недвижимости на "здание", назначение объекта недвижимости на "жилой дом", вид разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключает наименования объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные блоки.

Как это будет работать пока не понятно никому, практика не наработана.