Ответы на часто задаваемые вопросы
© Собственность Федерального сервиса "Перепланировка Про" . Не для передачи третьим лицам.
© Собственность Федерального сервиса "Перепланировка Про" . Не для передачи третьим лицам.
Ответ: Перепланировка - представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ)
Переустройство – представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменения в техническую документацию (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ГрК РФ ст.1 п.14) ред. от 26.12.2024))
Капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 введен Федеральным законом от 18.07.2011 № 215-ФЗ)
Переустройство – представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменения в техническую документацию (ст. 25, гл. 4 ЖК РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ГрК РФ ст.1 п.14) ред. от 26.12.2024))
Капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 введен Федеральным законом от 18.07.2011 № 215-ФЗ)
Ответ: Проект перепланировки для ОМС (архитектуры) готовится в случае если перепланировка еще не выполнена (не засвечена в документах, особых отметках). Проект перепланировки квартиры, которая находится в ипотеке, может потребоваться для разрешения банка так как есть нюансы, которые обязательно надо учитывать. Законодательством изменения в ипотечной квартире не запрещены, но некоторые ограничения могут быть прописаны в договоре с банком.
- Техническое заключение изготавливается уже для суда, для узаконивания самовольной перепланировки, переустройства, реконструкции(В некоторых регионах ТЗ готовим для архитектуры и регистратора, для подтверждения свершившейся перепланировки (Например: Самара))
Ответ: Перепланировка и переустройство регулируется следующими статьями ЖК РФ, ГК РФ, ФЗ и постановлениями:
Жилищный кодекс РФ (ст. 25-29 гл. 4, ст. 36; 40 гл. 6) ((ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)
Градостроительный кодекс РФ (ст. 51.1, гл. 6)
Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Постановление Правительства РФ от 27 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым и жилого дома садовым домом»
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» ( В настоящий документ вносятся изменения на основании постановления Правительства РФ от 07.03.2025N293)
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 27 января 2017 г.
N2146-АГ/08
Жилищный кодекс РФ (ст. 25-29 гл. 4, ст. 36; 40 гл. 6) ((ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)
Градостроительный кодекс РФ (ст. 51.1, гл. 6)
Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Постановление Правительства РФ от 27 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым и жилого дома садовым домом»
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» ( В настоящий документ вносятся изменения на основании постановления Правительства РФ от 07.03.2025N293)
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 27 января 2017 г.
N2146-АГ/08
Ответ: Согласовать легко можно следующие действия:
- объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кладовой;
- демонтаж ненесущей перегородки (между жилыми комнатами, между жилой комнатой и коридором);
- монтаж ненесущей перегородки;
- демонтаж встроенного шкафа.
Но тем не менее и на эти действия понадобятся либо проект, либо ТЗ.
- объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кладовой;
- демонтаж ненесущей перегородки (между жилыми комнатами, между жилой комнатой и коридором);
- монтаж ненесущей перегородки;
- демонтаж встроенного шкафа.
Но тем не менее и на эти действия понадобятся либо проект, либо ТЗ.
Ответ: В соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ предоставляется:
1. Заявление на согласование перепланировки или переустройства — поданное в соответствующие органы (например, управляющую организацию или уполномоченную инспекцию).
2. Проектную документацию — разработанный и утвержденный проект, включающий техническое описание изменений, планировки и учета строительных норм и правил.
3. Технический паспорт жилого помещения, документов, подтверждающих право собственности, а также договора или актов, удостоверяющих право собственности или пользования жилым помещением.
4. Акты технического состояния — по необходимости, подтверждающие состояние объекта и соответствие проектных решений текущему состоянию.
5. Согласие всех собственников, зарегистрированных в общем имуществе дома, если перепланировка затрагивает общее имущество или соседи имеют долю.(Подвалы, лестницы и лестничные площадки, лифты и другие шахты, чердаки и технические этажи с инженерными коммуникациями, несущие и ограждающие конструкции, коридоры)
6. Документы, подтверждающие соответствие запланированных изменений требованиям строительных и санитарных норм (если такие требования применимы).
7. Копии свидетельства о праве собственности и иных правоудостоверяющих документов на жилое помещение.
Порядок подачи документов включает:
• подготовку и согласование проектной документации на соответствие нормативам;
• подачу полного комплекта документов в компетентные органы;
• получение разрешения на проведение работ;
• выполнение перепланировки в соответствии с выданным разрешением.
1. Заявление на согласование перепланировки или переустройства — поданное в соответствующие органы (например, управляющую организацию или уполномоченную инспекцию).
2. Проектную документацию — разработанный и утвержденный проект, включающий техническое описание изменений, планировки и учета строительных норм и правил.
3. Технический паспорт жилого помещения, документов, подтверждающих право собственности, а также договора или актов, удостоверяющих право собственности или пользования жилым помещением.
4. Акты технического состояния — по необходимости, подтверждающие состояние объекта и соответствие проектных решений текущему состоянию.
5. Согласие всех собственников, зарегистрированных в общем имуществе дома, если перепланировка затрагивает общее имущество или соседи имеют долю.(Подвалы, лестницы и лестничные площадки, лифты и другие шахты, чердаки и технические этажи с инженерными коммуникациями, несущие и ограждающие конструкции, коридоры)
6. Документы, подтверждающие соответствие запланированных изменений требованиям строительных и санитарных норм (если такие требования применимы).
7. Копии свидетельства о праве собственности и иных правоудостоверяющих документов на жилое помещение.
Порядок подачи документов включает:
• подготовку и согласование проектной документации на соответствие нормативам;
• подачу полного комплекта документов в компетентные органы;
• получение разрешения на проведение работ;
• выполнение перепланировки в соответствии с выданным разрешением.
Ответ: Проект перепланировки и техзаключение может выполняться специализированной организацией (имеющей допуск СРО к данному виду работ на всей территории РФ).
Согласно ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О кадастровой деятельности» межевой план, технический план или акт обследования является результатом кадастровых работ кадастрового инженера.
Согласно ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О кадастровой деятельности» межевой план, технический план или акт обследования является результатом кадастровых работ кадастрового инженера.
Ответ: Юридического понятия «свободная планировка», как и квартира-студия не существует. Отличительным признаком студии и квартиры «свободной планировки» является отсутствие внутренних стен. От основного помещения отгорожен только санузел. Для приготовления пищи предусмотрена кухня-ниша— то есть кухня без столовой зоны, расположенная в части жилого или вспомогательного помещения (Свод правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» ред. 19.12.2019).
Но ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте, предусмотренном застройщиком.
Правил согласования перепланировки и переустройства для таких квартир никто не отменял.
Необходимо внимательно проанализировать какой набор помещений назначил застройщик при вводе в эксплуатацию МКД. Возможно есть возможности для манёвра из-за наличия выделенных коридоров или других вспомогательных помещений.
Следует учесть, что при перепланировке такой квартиры будет значительная разница в метраже, за счет возведения перегородок.
Но ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте, предусмотренном застройщиком.
Правил согласования перепланировки и переустройства для таких квартир никто не отменял.
Необходимо внимательно проанализировать какой набор помещений назначил застройщик при вводе в эксплуатацию МКД. Возможно есть возможности для манёвра из-за наличия выделенных коридоров или других вспомогательных помещений.
Следует учесть, что при перепланировке такой квартиры будет значительная разница в метраже, за счет возведения перегородок.
Ответ: В многоквартирных домах квартиры друг над другом как правило имеют идентичные планировки. Соответственно, если осуществить перенос кухни в жилую комнату, то она окажется над жилой комнатой квартиры снизу, а это запрещено (п. 24 ПП РФ от 19.10.2024 № 47). Следует учитывать, что помещение «бывшей» кухни после перепланировки не может считаться жилой комнатой, так как над ним расположена кухня, поэтому в проекте это помещение обозначаем как гардероб. Кухню запрещено переносить в жилые комнаты, где отсутствует вентиляция» (СНиП 31-01-2003)
По действующему законодательству, перенос кухни в комнату вместе с коммуникациями согласуется только в трех вариантах:
Вариант 1. Квартира находится на первом этаже.
Вариант 2. Под квартирой этажом ниже расположены нежилые помещения. Данная квартира в этом случае приравнивается к первому этажу.
Вариант 3. В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в базу ЕГРН) с переносом кухни в комнату. В этом случае перенесенная кухня окажется не над жилой комнатой соседской квартиры, а над ее кухонным помещением. (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено)
По действующему законодательству, перенос кухни в комнату вместе с коммуникациями согласуется только в трех вариантах:
Вариант 1. Квартира находится на первом этаже.
Вариант 2. Под квартирой этажом ниже расположены нежилые помещения. Данная квартира в этом случае приравнивается к первому этажу.
Вариант 3. В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в базу ЕГРН) с переносом кухни в комнату. В этом случае перенесенная кухня окажется не над жилой комнатой соседской квартиры, а над ее кухонным помещением. (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено)
Ответ: В многоквартирных домах квартиры друг над другом как правило имеют идентичные планировки. Соответственно, если осуществить перенос кухни в жилую комнату, то она окажется над жилой комнатой квартиры снизу, а это запрещено (п. 24 ПП РФ от 19.10.2024 № 47).
Следует учитывать, что помещение «бывшей» кухни после перепланировки не может считаться жилой комнатой, так как над ним расположена кухня, поэтому в проекте это помещение обозначаем как гардероб или кабинет, но в случае с однокомнатными квартирами этого сделать невозможно, так как тогда в квартире не останется жилых комнат.
Следует учитывать, что помещение «бывшей» кухни после перепланировки не может считаться жилой комнатой, так как над ним расположена кухня, поэтому в проекте это помещение обозначаем как гардероб или кабинет, но в случае с однокомнатными квартирами этого сделать невозможно, так как тогда в квартире не останется жилых комнат.
Ответ: Присоединить к кухне часть жилой комнаты можно только если
Вариант 1. Ваша квартира находится на первом этаже
Вариант 2. Под вашей квартирой находятся нежилые помещения.
Вариант 3. В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в базу ЕГРН) с увеличением кухни в сторону жилой комнаты. В этом случае увеличенная кухня окажется не над жилой комнатой соседской квартиры, а над ее кухонным помещением. (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено)
Так как согласно п.24 ПП №47 от 19.10.2024 размещение кухни над жилыми комнатами не допускается.
Ещё вариант пробовать провести вновь созданное помещение как кухню-столовую с обозначением кухонной зоны на старом месте. Но такое не везде согласуют.
Вариант 1. Ваша квартира находится на первом этаже
Вариант 2. Под вашей квартирой находятся нежилые помещения.
Вариант 3. В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в базу ЕГРН) с увеличением кухни в сторону жилой комнаты. В этом случае увеличенная кухня окажется не над жилой комнатой соседской квартиры, а над ее кухонным помещением. (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено)
Так как согласно п.24 ПП №47 от 19.10.2024 размещение кухни над жилыми комнатами не допускается.
Ещё вариант пробовать провести вновь созданное помещение как кухню-столовую с обозначением кухонной зоны на старом месте. Но такое не везде согласуют.
Ответ: Можно, но с соблюдением ограничений - Перепланировка кухни с переносом должна быть выполнена таким образом, чтобы кухонное оборудование (плита и раковина) оказалось на территории нежилой площади (коридор, кладовая, шкаф и т.д.). Но такому варианту не всегда способствует расположение стояков инженерных сетей.
Несмотря на то, что пункт 9.12 в СП 54.13330.2016 "Жилые здания" допускает устройства кухни-ниши, которая должна быть не менее 5 м2, без естественного освещения, старые СНиПы тоже, к сожалению, толком не отменили и чиновники продолжают следить за необходимостью инсоляции перенесенной кухни, правда, придираются к её осуществлению уже значительно меньше. Главное, чтобы было хоть какое-то естественное освещение. Хоть через стеклянные двери, но было.
Устройство канализации считается более серьёзным занятием, чем прокладка водопровода, поскольку такие трубы требуется укладывать под специальным уклоном, который может быть в пределах 2 см (для трубы 110 мм)-3 см(для трубы 50 мм) на метр трубы.
Если до стояка большое расстояние, то из-за уклона трубы невозможно будет проложить в стяжке пола. В таких ситуациях трубы прокладываются без уклона, при этом приходится использовать насос для откачки стоков из раковины в стояк. Насос будет подключаться к сливу сантехнического устройства, при этом предусматривается измельчение всех твердых отходов. При работе насоса вода проходит через измельчитель, только потом она попадает в специальную ёмкость с насосом, который перекачивает воду в трубу. Так как посредством работы устройства обеспечивается высокое давление в трубе, стоки могут без проблем подаваться на большую высоту и на большое расстояние по извилистому трубопроводу. В результате подобных действий получается канализация, работа которой подсоединить к вентиляционному каналу санузлов или уборной. Иначе это может повлечь за собой распространение неприятных запахов. Следовательно, вентиляцию необходимо вести от вентиляционного канала бывшей кухни, что иногда тоже вносит свои неудобства (необходимость устройства подвесного потолка, пробивка отверстий в несущих стенах и т.д.). При устройстве длинных горизонтальных коробов для осуществления тяги возникает необходимость механического побуждения и установки вентилятора. Иногда помимо вентилятора устанавливаются и шумоглушители для снижения возникающего шума.обеспечивается под воздействием избыточного давления.
Не нужно забывать про вентиляцию. Пункт 9.7. СП 54.13330.2016 гласит: «Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения здания, в том числе через вентиляционные каналы». Таким образом, вытяжную вентиляцию из перепланированной кухни нельзя подсоединить к вентиляционному каналу санузлов или уборной. Иначе это может повлечь за собой распространение неприятных запахов. Следовательно, вентиляцию необходимо вести от вентиляционного канала бывшей кухни, что иногда тоже вносит свои неудобства (необходимость устройства подвесного потолка, пробивка отверстий в несущих стенах и т.д.). При устройстве длинных горизонтальных коробов для осуществления тяги возникает необходимость механического побуждения и установки вентилятора. Иногда помимо вентилятора устанавливаются и шумоглушители для снижения возникающего шума.
Несмотря на то, что пункт 9.12 в СП 54.13330.2016 "Жилые здания" допускает устройства кухни-ниши, которая должна быть не менее 5 м2, без естественного освещения, старые СНиПы тоже, к сожалению, толком не отменили и чиновники продолжают следить за необходимостью инсоляции перенесенной кухни, правда, придираются к её осуществлению уже значительно меньше. Главное, чтобы было хоть какое-то естественное освещение. Хоть через стеклянные двери, но было.
Устройство канализации считается более серьёзным занятием, чем прокладка водопровода, поскольку такие трубы требуется укладывать под специальным уклоном, который может быть в пределах 2 см (для трубы 110 мм)-3 см(для трубы 50 мм) на метр трубы.
Если до стояка большое расстояние, то из-за уклона трубы невозможно будет проложить в стяжке пола. В таких ситуациях трубы прокладываются без уклона, при этом приходится использовать насос для откачки стоков из раковины в стояк. Насос будет подключаться к сливу сантехнического устройства, при этом предусматривается измельчение всех твердых отходов. При работе насоса вода проходит через измельчитель, только потом она попадает в специальную ёмкость с насосом, который перекачивает воду в трубу. Так как посредством работы устройства обеспечивается высокое давление в трубе, стоки могут без проблем подаваться на большую высоту и на большое расстояние по извилистому трубопроводу. В результате подобных действий получается канализация, работа которой подсоединить к вентиляционному каналу санузлов или уборной. Иначе это может повлечь за собой распространение неприятных запахов. Следовательно, вентиляцию необходимо вести от вентиляционного канала бывшей кухни, что иногда тоже вносит свои неудобства (необходимость устройства подвесного потолка, пробивка отверстий в несущих стенах и т.д.). При устройстве длинных горизонтальных коробов для осуществления тяги возникает необходимость механического побуждения и установки вентилятора. Иногда помимо вентилятора устанавливаются и шумоглушители для снижения возникающего шума.обеспечивается под воздействием избыточного давления.
Не нужно забывать про вентиляцию. Пункт 9.7. СП 54.13330.2016 гласит: «Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения здания, в том числе через вентиляционные каналы». Таким образом, вытяжную вентиляцию из перепланированной кухни нельзя подсоединить к вентиляционному каналу санузлов или уборной. Иначе это может повлечь за собой распространение неприятных запахов. Следовательно, вентиляцию необходимо вести от вентиляционного канала бывшей кухни, что иногда тоже вносит свои неудобства (необходимость устройства подвесного потолка, пробивка отверстий в несущих стенах и т.д.). При устройстве длинных горизонтальных коробов для осуществления тяги возникает необходимость механического побуждения и установки вентилятора. Иногда помимо вентилятора устанавливаются и шумоглушители для снижения возникающего шума.
Ответ: По данному вопросу обязательно необходима консультация в архитектуре Вашего региона. Практика от региона к региону сильно разнится.
По логике для однокомнатных квартир такое объединение невозможно, так как не остаётся отдельных, изолированных дверью помещений для сна и отдыха.
В 2-х или более комнатных квартирах такое объединение возможно и без возведения дополнительной перегородки.
В соответствии с пунктом 6.21 Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.12.2017 1614/пр, не допускается объединение газоиспользующего помещения (кухни) и жилой комнаты, а также использование такого помещения для сна и отдыха. В случае объединения газифицированной кухни и жилой комнаты вновь образованное помещение имеет назначение нежилое и становится кухней-столовой.
Отсутствие перегородки или двери между помещениями с газоиспользующим оборудованием (кухня) и жилой комнатой не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку согласно экспликации помещений, после перепланировки и переустройства данное помещение является вспомогательным помещением - кухней-столовой, и не является жилой комнатой в квартире, а для сна и отдыха предусмотрено и используются другие помещения жилые комнаты.
Можно попробовать отказаться от газовой плиты, необходимо будет получить тех условия от энергетиков на повышение мощности для электроплиты, а они их могут не выдать.
По логике для однокомнатных квартир такое объединение невозможно, так как не остаётся отдельных, изолированных дверью помещений для сна и отдыха.
В 2-х или более комнатных квартирах такое объединение возможно и без возведения дополнительной перегородки.
В соответствии с пунктом 6.21 Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.12.2017 1614/пр, не допускается объединение газоиспользующего помещения (кухни) и жилой комнаты, а также использование такого помещения для сна и отдыха. В случае объединения газифицированной кухни и жилой комнаты вновь образованное помещение имеет назначение нежилое и становится кухней-столовой.
Отсутствие перегородки или двери между помещениями с газоиспользующим оборудованием (кухня) и жилой комнатой не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку согласно экспликации помещений, после перепланировки и переустройства данное помещение является вспомогательным помещением - кухней-столовой, и не является жилой комнатой в квартире, а для сна и отдыха предусмотрено и используются другие помещения жилые комнаты.
Можно попробовать отказаться от газовой плиты, необходимо будет получить тех условия от энергетиков на повышение мощности для электроплиты, а они их могут не выдать.
Ответ: Если на кухне электрическая плита, то независимо от количества комнат её можно объединить с жилой комнатой, в результате получится кухня-столовая, либо же кухня и жилая комнат остаются в своих граница, сохраняя жилищные условия.
Но стоит учесть, что «мокрые точки» должны остаться в границах кухонной зоны. Её мы обозначаем в проекте пунктирной линией. СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные.
Иногда архитектура ссылается на ухудшение жилищных условий-ведь квартира была, например, 3 комнатная - а становится после перепланировки и переустройства 2 комнатной, но вроде до реальных приостановок пока не доходило.
Но стоит учесть, что «мокрые точки» должны остаться в границах кухонной зоны. Её мы обозначаем в проекте пунктирной линией. СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные.
Иногда архитектура ссылается на ухудшение жилищных условий-ведь квартира была, например, 3 комнатная - а становится после перепланировки и переустройства 2 комнатной, но вроде до реальных приостановок пока не доходило.
Ответ: Расширяя ванну или туалет за счет жилой комнаты вы ухудшаете свои жилищные условия, уменьшая жилую площадь квартиры.
Согласно п. 24 ПП РФ №47 от 19.10.2024 Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Следовательно, расширение ванны или туалета за счет жилой комнаты возможно только в случаях, когда:
Вариант 1. Квартира находится на первом этаже.
Вариант 2. Под квартирой этажом ниже расположены нежилые помещения.
Вариант 3. В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в базу ЕГРН) и ваш санузел не будет располагаться над его жилой комнатой или кухней (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено).
Согласно п. 24 ПП РФ №47 от 19.10.2024 Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Следовательно, расширение ванны или туалета за счет жилой комнаты возможно только в случаях, когда:
Вариант 1. Квартира находится на первом этаже.
Вариант 2. Под квартирой этажом ниже расположены нежилые помещения.
Вариант 3. В квартире нижнего этажа собственник узаконил перепланировку (с внесенными изменениями в базу ЕГРН) и ваш санузел не будет располагаться над его жилой комнатой или кухней (нужны документы от соседа-доказательство, что у него всё узаконено).
Ответ: Да, есть несколько вариантов:
Вариант 1. Квартира располагается на последнем этаже. Расположение кухни над санузлом ниже расположенной квартиры не запрещено.
Вариант 2. У соседа сверху иное планировочное решение. Ваша расширенная кухня не будет находится под его санузлом.
Также практика такова, что в независимости от этажности помещения, расширение именно за счет ванной комнаты проходит, но рекомендуем проконсультироваться, так как от региона к региону практика может разница.
Вариант 1. Квартира располагается на последнем этаже. Расположение кухни над санузлом ниже расположенной квартиры не запрещено.
Вариант 2. У соседа сверху иное планировочное решение. Ваша расширенная кухня не будет находится под его санузлом.
Также практика такова, что в независимости от этажности помещения, расширение именно за счет ванной комнаты проходит, но рекомендуем проконсультироваться, так как от региона к региону практика может разница.
Ответ: Да, есть несколько моментов:
В соответствии с СНиП 2.03.13-88 «Полы» ванные комнаты или туалеты после перепланировки обязаны в конструкции пола иметь гидроизоляцию. Таким образом, при увеличении ванной комнаты или туалета Вы должны демонтировать старые полы в расширенной зоне и устроить на их месте уже новые с гидроизоляцией. Укладка гидроизоляции оформляется актом на скрытые работы, которые подписывают представитель авторского надзора и подрядчик, либо представитель заказчика, если Вы делаете ремонт самостоятельно.
В соответствии с СНиП 2.03.13-88 «Полы» ванные комнаты или туалеты после перепланировки обязаны в конструкции пола иметь гидроизоляцию. Таким образом, при увеличении ванной комнаты или туалета Вы должны демонтировать старые полы в расширенной зоне и устроить на их месте уже новые с гидроизоляцией. Укладка гидроизоляции оформляется актом на скрытые работы, которые подписывают представитель авторского надзора и подрядчик, либо представитель заказчика, если Вы делаете ремонт самостоятельно.
Ответ: До 2021 года действовал СанПиН 2.1.2.2645-10 в котором ключевым пунктом был пункт 3.9, он гласил: «3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.», но, с конца 2020 года законодательство изменилось, теперь допускается устраивать выход из туалета или ванной непосредственно в кухню или комнату, так как ПП РФ № 1631 от 08.10.2020 года отменило данный СанПиН.
В жилых квартирах выход из санузла в жилую комнату или кухню запрещён.
Это предусмотрено пунктом 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10.
Однако есть исключения:
Квартиры с несколькими санузлами. В этом случае вход в один санузел может быть из коридора, а во второй — из спальни.
Апартаменты. В них выход из санузла в комнату или гостиную возможен, если убрать нефункциональный коридор.
Помещения, не имеющие статуса жилого. Например, офисные или складские.
Также дверь из санузла с унитазом может выходить в комнату, если между туалетом и дверью находится нежилое помещение, например, небольшой тамбур.
Для согласования перепланировки рекомендуется обратиться к специалисту.
В жилых квартирах выход из санузла в жилую комнату или кухню запрещён.
Это предусмотрено пунктом 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10.
Однако есть исключения:
Квартиры с несколькими санузлами. В этом случае вход в один санузел может быть из коридора, а во второй — из спальни.
Апартаменты. В них выход из санузла в комнату или гостиную возможен, если убрать нефункциональный коридор.
Помещения, не имеющие статуса жилого. Например, офисные или складские.
Также дверь из санузла с унитазом может выходить в комнату, если между туалетом и дверью находится нежилое помещение, например, небольшой тамбур.
Для согласования перепланировки рекомендуется обратиться к специалисту.
Ответ: В 2012 году в СНиП 2.04.01-85 (теперь СП 30.13330.2016) “Внутренний водопровод и канализация зданий” внесли изменения. В раздел 8.5.3 добавили примечание: “В ванных и душевых комнатах жилых зданий… трапы не устанавливают.”
С 1 июля 2021 года вступили в силу новые СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий», в которых пункт 8.5.3 убран. И, судя по всему устройство душевых трапов в многоквартирных домах снова становится возможным при условии, что межэтажное перекрытие не затрагивается и выполняется гидроизоляция.
С 1 июля 2021 года вступили в силу новые СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий», в которых пункт 8.5.3 убран. И, судя по всему устройство душевых трапов в многоквартирных домах снова становится возможным при условии, что межэтажное перекрытие не затрагивается и выполняется гидроизоляция.
В соответствии с пунктом 4.8 СП 29.13330.2011 “Полы”, уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом.
В соответствии с приложением Б СП 137.13330.20212 допускается устройство уровня пола в туалетных и ванных помещениях на уровне пола в смежных помещениях, при выполнении дополнительных мероприятий по обеспечению безопасности от возможных протечек соседних нижерасположенных помещений, например, при выполнении гидроизоляции по всей площади пола во всех помещениях.
В случае возникновения протечки и при условии, что гидроизоляция пола ванной или санузла выполнена в соответствии со всеми нормами, порожек удержит воду в контуре помещения и будет время на ликвидацию протечки.
В соответствии с приложением Б СП 137.13330.20212 допускается устройство уровня пола в туалетных и ванных помещениях на уровне пола в смежных помещениях, при выполнении дополнительных мероприятий по обеспечению безопасности от возможных протечек соседних нижерасположенных помещений, например, при выполнении гидроизоляции по всей площади пола во всех помещениях.
В случае возникновения протечки и при условии, что гидроизоляция пола ванной или санузла выполнена в соответствии со всеми нормами, порожек удержит воду в контуре помещения и будет время на ликвидацию протечки.
Ответ: В принципе, ничего общего с перепланировкой и переустройством перенос полотенцесушителя не имеет, поскольку на поэтажных планах он, как и радиаторы отопления, никак не обозначен. А, значит, и любые действия с ним, по сути, не ведут к изменению конфигурации помещения. Иначе говоря, перенос или установка нового полотенцесушителя не относится к перепланировке и переустройству. Но все действия с радиаторами, полотенцесушителями и стояками обязательно нужно согласовывать с управляющей компанией, которая имеет право потребовать наличие в проектной документации информацию о планируемых работах. (в некоторых регионах при согласовании проекта с управляющей компанией отображение переноса полотенцесушителя требует управляющая компания. (Например: Екатеринбург)
Ответ: Чтобы определить возможность демонтажа стен необходимо выяснить серию дома, материал несущих и ненесущих конструкций (стен, перекрытий), расположение вентиляционных каналов, а также фактическое состояние здания (в аварийных домах работы запрещены). Внутренние стены бывают двух видов, во-первых, это несущие стены, на которых и держится вся конструкция дома, а во-вторых, это внутренние перегородки, которые служат исключительно для разделения площади дома или квартиры на комнаты.
Согласно п. 1.7.2, гл.1 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: - Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
В панельных домах ЗАПРЕЩЕНО демонтировать несущие перегородки, расширять и пробивать проемы в несущих конструкциях здания. Толщина внутренних несущих стен в типовых панельных домах обычно составляет 140-200 мм.
Однако, если есть возможность запросить проектную документацию дома, и если сможем доказать, что перегородка ненесущая, то это согласовать можно.
Согласно п. 4.2.4.9., гл.4 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: Не допускается:
Решением Верховного Суда РФ от 25 октября 2013 г. N АКПИ13-873 абзац шестой пункта 4.2.4.9 настоящих Правил и норм признан не противоречащим действующему законодательству в части, не допускающей в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4."Балконы, козырьки, лоджии и эркеры". Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
Но архитектуры и суды данный пункт применяют ко всем конструкциям.
В панельных домах в зависимости от серии имеются также кирпичные, гипсоблочные и гипсокартонные ненесущие перегородки толщиной 80-100 мм. Чаще всего они отделяют гостиную или кухню от коридора.
В кирпичных домах в несущих стенах разрешено устройство проёмов. Особенность заключается в том, что при пробивке дверного проёма в несущей внутренней стене нужно обязательное усиление металлическими конструкциями, а при демонтаже подоконного блока усиление как правило не требуется. Проёмы в ненесущих перегородках тоже могут нуждаться в усилении, но в меньшем объёме, так как на них нет такой нагрузки как на несущие стены.
Обратите внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020)(вносят изменения) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...» и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции часто начинают относить к общедолевому имуществу всех жильцов в МКД, и любые действия с ними начинают требовать 100 % согласия жильцов, что влечёт за собой:
Тут конечно всё зависит от адекватности и гибкости ОМС.
Согласно п. 1.7.2, гл.1 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: - Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
В панельных домах ЗАПРЕЩЕНО демонтировать несущие перегородки, расширять и пробивать проемы в несущих конструкциях здания. Толщина внутренних несущих стен в типовых панельных домах обычно составляет 140-200 мм.
Однако, если есть возможность запросить проектную документацию дома, и если сможем доказать, что перегородка ненесущая, то это согласовать можно.
Согласно п. 4.2.4.9., гл.4 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: Не допускается:
Решением Верховного Суда РФ от 25 октября 2013 г. N АКПИ13-873 абзац шестой пункта 4.2.4.9 настоящих Правил и норм признан не противоречащим действующему законодательству в части, не допускающей в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4."Балконы, козырьки, лоджии и эркеры". Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
Но архитектуры и суды данный пункт применяют ко всем конструкциям.
В панельных домах в зависимости от серии имеются также кирпичные, гипсоблочные и гипсокартонные ненесущие перегородки толщиной 80-100 мм. Чаще всего они отделяют гостиную или кухню от коридора.
В кирпичных домах в несущих стенах разрешено устройство проёмов. Особенность заключается в том, что при пробивке дверного проёма в несущей внутренней стене нужно обязательное усиление металлическими конструкциями, а при демонтаже подоконного блока усиление как правило не требуется. Проёмы в ненесущих перегородках тоже могут нуждаться в усилении, но в меньшем объёме, так как на них нет такой нагрузки как на несущие стены.
Обратите внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020)(вносят изменения) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...» и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции часто начинают относить к общедолевому имуществу всех жильцов в МКД, и любые действия с ними начинают требовать 100 % согласия жильцов, что влечёт за собой:
- Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК РФ);
Тут конечно всё зависит от адекватности и гибкости ОМС.
Ответ: Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», п 5.7. В квартирах площадь должна быть не менее: общей жилой комнаты в однокомнатной квартире - 14 м2; общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более - 16 м2; спальни - 8 м2 (10 м2 - на двух человек); кухни - 8 м2; кухонной зоны в кухне - столовой - 6 м2. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м2.
При несоблюдении хотя бы одного из этих условий, считать комнату жилой нельзя.
Также, обязательным пунктом, является естественное освещение. Согласно пункту 7.12 СП 54.13330.2022, в каждой жилой комнате обязательно должно быть окно — источник естественного освещения. Если изначально комната с двумя окнами, то после строительства перегородки в каждой из частей будет по окну, и требование будет выполнено.
Однако может возникнуть ситуация, когда изначально в комнате предусмотрено только одно окно, и одна из изолированных комнат останется без естественного источника света.
Чтобы решить проблему, можно использовать, например:
Проём в межкомнатной перегородке, чтобы открыть частичный доступ к окну в соседней комнате.
Фрамугу — небольшое окошко между комнатами, расположенное под потолком.
Полупрозрачные перегородки и двери.
При несоблюдении хотя бы одного из этих условий, считать комнату жилой нельзя.
Также, обязательным пунктом, является естественное освещение. Согласно пункту 7.12 СП 54.13330.2022, в каждой жилой комнате обязательно должно быть окно — источник естественного освещения. Если изначально комната с двумя окнами, то после строительства перегородки в каждой из частей будет по окну, и требование будет выполнено.
Однако может возникнуть ситуация, когда изначально в комнате предусмотрено только одно окно, и одна из изолированных комнат останется без естественного источника света.
Чтобы решить проблему, можно использовать, например:
Проём в межкомнатной перегородке, чтобы открыть частичный доступ к окну в соседней комнате.
Фрамугу — небольшое окошко между комнатами, расположенное под потолком.
Полупрозрачные перегородки и двери.
Ответ: В монолитных домах как правило несущими являются колонны и пилоны, крайне редко встречаются внутренние несущие монолитные стены. Устраивать проем в таких стенах запрещено, так же запрещено демонтировать колонны и пилоны.
Заполнение между колоннами и пилонами, несмотря на толщину, как правило не является несущей конструкцией, а имеет функцию ненесущей перегородки. В таких стенах можно не только устраивать с усилением дверной проем, но и полностью демонтировать простенки.
Заполнение между колоннами и пилонами, несмотря на толщину, как правило не является несущей конструкцией, а имеет функцию ненесущей перегородки. В таких стенах можно не только устраивать с усилением дверной проем, но и полностью демонтировать простенки.
Ответ: Можно, но речь идет об общем имуществе дома и об уменьшении его размера, поэтому для начала потребуется (ст. 36, ч. 1 ЖК РФ):
Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК РФ);
100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)
Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК РФ);
100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)
Ответ: Нельзя без согласования с архитектурой и жителями МКД. П. 1.7.2, гл.1 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170: Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Так как речь идет об общем имуществе дома и об изменении его размера, то для начала потребуется (ст. 36, ч. 1 ЖК РФ):
- Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК);
- 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)
Так как речь идет об общем имуществе дома и об изменении его размера, то для начала потребуется (ст. 36, ч. 1 ЖК РФ):
- Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК);
- 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)
Ответ: Если квартиры находятся в панельном доме и между ними несущая панель, то объединить их нельзя. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170.
В других случаях объединение квартир является перепланировкой и согласовывается согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 25-29 гл. 4, ст. 36; 40 гл. 6). Проём как правило выполняется в несущей стене поэтому требуется усиление.
Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)
В других случаях объединение квартир является перепланировкой и согласовывается согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 25-29 гл. 4, ст. 36; 40 гл. 6). Проём как правило выполняется в несущей стене поэтому требуется усиление.
Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)
Ответ: СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные:
п. 3.2: Балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
п. 3.15: Лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Объединение балкона с кухней или комнатой невозможно. Так как балкон является всего лишь огражденной площадкой, то его конструкция не рассчитана на нагрузку от дополнительного ограждения, утепления, оборудования и мебели.
Вынести кухню на лоджию можно, если есть техническая возможность протянуть водопровод, канализацию и вытяжку на лоджию (независимо от этажа).
Лоджии к кухне или к комнате присоединять можно независимо от этажа, но нужно обязательно ее утеплить и не выносить на нее приборы отопления. Эвакуационную лестницу и люк на лоджии демонтировать нельзя.
Демонтаж окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, являются перепланировкой, так как в результате демонтажа произойдет присоединение площади «существующего помещения» лоджии к площади комнаты.
Лоджии и балконы (на одну квартиру) не является общим имуществом дома (Согласно Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Но опять же в панельных и крупноблочных домах можно столкнуться с п. 4.2.4.9., гл.4 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: по которому Не допускается:
Решением Верховного Суда РФ от 25 октября 2013 г. N АКПИ13-873 абзац шестой пункта 4.2.4.9 настоящих Правил и норм признан не противоречащим действующему законодательству в части, не допускающей в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
А в кирпичных домах при демонтаже подоконного блока могут уцепиться за общедолевую собственность жильцов МКД.
Обратите внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...» и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции часто начинают относить к общедолевому имуществу всех жильцов в МКД, и любые действия с ними начинают требовать 100 % согласия жильцов, что влечёт за собой
Помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция – ограждающая плита лоджии. (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. N 19-КГ18-9.)
Что категорически делать нельзя?
▫️ Переносить батареи отопления на лоджию, организовывать тёплый водяной пол от отопительного контура дома.
▫️ Убирать подоконный блок, так как они поддерживают плиту лоджии.
▫️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху.
▫️ В квартирах от пятого этажа и выше нельзя полностью сносить простенки - на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: в случае пожара жильцы смогут спрятаться за ним.
В Москве присоединять лоджии, балконы и веранды к жилым помещениям нельзя (Постановление Правительства Москвы №508-ПП). Замена оконного блока французской дверью - единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве.
п. 3.2: Балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
п. 3.15: Лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Объединение балкона с кухней или комнатой невозможно. Так как балкон является всего лишь огражденной площадкой, то его конструкция не рассчитана на нагрузку от дополнительного ограждения, утепления, оборудования и мебели.
Вынести кухню на лоджию можно, если есть техническая возможность протянуть водопровод, канализацию и вытяжку на лоджию (независимо от этажа).
Лоджии к кухне или к комнате присоединять можно независимо от этажа, но нужно обязательно ее утеплить и не выносить на нее приборы отопления. Эвакуационную лестницу и люк на лоджии демонтировать нельзя.
Демонтаж окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, являются перепланировкой, так как в результате демонтажа произойдет присоединение площади «существующего помещения» лоджии к площади комнаты.
Лоджии и балконы (на одну квартиру) не является общим имуществом дома (Согласно Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Но опять же в панельных и крупноблочных домах можно столкнуться с п. 4.2.4.9., гл.4 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: по которому Не допускается:
Решением Верховного Суда РФ от 25 октября 2013 г. N АКПИ13-873 абзац шестой пункта 4.2.4.9 настоящих Правил и норм признан не противоречащим действующему законодательству в части, не допускающей в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.
А в кирпичных домах при демонтаже подоконного блока могут уцепиться за общедолевую собственность жильцов МКД.
Обратите внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...» и п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции часто начинают относить к общедолевому имуществу всех жильцов в МКД, и любые действия с ними начинают требовать 100 % согласия жильцов, что влечёт за собой
- Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК РФ);
Помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция – ограждающая плита лоджии. (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. N 19-КГ18-9.)
Что категорически делать нельзя?
▫️ Переносить батареи отопления на лоджию, организовывать тёплый водяной пол от отопительного контура дома.
▫️ Убирать подоконный блок, так как они поддерживают плиту лоджии.
▫️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху.
▫️ В квартирах от пятого этажа и выше нельзя полностью сносить простенки - на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: в случае пожара жильцы смогут спрятаться за ним.
В Москве присоединять лоджии, балконы и веранды к жилым помещениям нельзя (Постановление Правительства Москвы №508-ПП). Замена оконного блока французской дверью - единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве.
Ответ: При устройстве балконного дверного проема из оконного Вами был демонтирован подоконный блок, то есть демонтирована часть наружной ограждающей конструкции (наружной стены), которые входят в состав общедомового имущества собственников помещений. Изменение фасада, согласование с архитектурой - Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003года №170: ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются
Так как речь идет об общем имуществе дома и об уменьшении его размера, то для начала потребуется (ст. 36, ч. 1 ЖК РФ):
-Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК);
-100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)
В каких случаях возможно получение отказа в перепланировке:
Ситуация, когда после долгих дней бумажной волокиты владелец квартиры получает отказ, чрезвычайно неприятна. Причинами такого решения властей могут стать:
Невозможность размещения конструкции на фасаде здания (например, если она предполагается к строительству со стороны одной из центральных улиц населенного пункта);
Аварийное состояние строения, в этом случае его дополнение балконом способно стать причиной серьезных последствий вплоть до полного разрушения дома;
Необходимость серьезного повреждения одной или нескольких несущих перегородок в процессе выполнения работ;
Отнесение жилого дома к категории архитектурных памятников;
Желание возвести балкон из устаревших стройматериалов либо по технологии, не отвечающей современным нормативам;
Близость инженерных сетей (расположенных под поверхностью земли — на отдалении до 250 см)
Так как речь идет об общем имуществе дома и об уменьшении его размера, то для начала потребуется (ст. 36, ч. 1 ЖК РФ):
-Проведение общего собрания с оформлением протокола (ст. 44-48 ЖК);
-100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (ст. 40, ч. 2 ЖК РФ)
В каких случаях возможно получение отказа в перепланировке:
Ситуация, когда после долгих дней бумажной волокиты владелец квартиры получает отказ, чрезвычайно неприятна. Причинами такого решения властей могут стать:
Невозможность размещения конструкции на фасаде здания (например, если она предполагается к строительству со стороны одной из центральных улиц населенного пункта);
Аварийное состояние строения, в этом случае его дополнение балконом способно стать причиной серьезных последствий вплоть до полного разрушения дома;
Необходимость серьезного повреждения одной или нескольких несущих перегородок в процессе выполнения работ;
Отнесение жилого дома к категории архитектурных памятников;
Желание возвести балкон из устаревших стройматериалов либо по технологии, не отвечающей современным нормативам;
Близость инженерных сетей (расположенных под поверхностью земли — на отдалении до 250 см)
Ответ: Да, 08.01.2019 года вступил в силу Федеральный закон №558-ФЗ от 27.12.2018 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме». Согласно вступившего в силу закона все перепланировки и переустройство в том числе в нежилых помещениях многоквартирного жилого дома должны проводится только после согласования данных действий. Порядок согласования такой же, как и по квартирам. В случае игнорирования законных требований, лицо самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме несёт административную ответственность.
Ответ: Если проведенные работы по перепланировке (капитального ремонта с перепланировкой) нежилого помещения не увеличивают нагрузку на несущие конструкции здания, не затрагивают существующие пути эвакуации и системы вентиляции и дымоудаления, то, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ получения разрешения на проведение строительства (реконструкции) не требуется.
Но для того чтобы определить характер проведённых работ (перепланировка это или реконструкция) и закрепить это документально, мы практикуем подготовку проекта перепланировки (капитального ремонта с перепланировкой) и согласование с получением отказа на основании отсутствия регламентов на согласование от соответствующих служб - архитектуры города или Минстроя региона.
Перепланировка (капитальный ремонт с перепланировкой) нежилого здания или нежилого помещения в нежилом здании.
Действует упрощённый порядок из-за отсутствия регламента согласования администрацией перепланировки (капитального ремонта с перепланировкой) нежилого здания или нежилого помещения в нежилом здании.
1.Готовим проект перепланировки.
2.Сдаём в архитектуру (ОМС). Получаем от них отказ, на основании отсутствия регламента согласования перепланировок нежилых зданий.
3.Выполняем работы по перепланировке.
4.Готовим техническое заключение.
5.Готовим технический план.
Сдаём в МФЦ техплан на учёт изменений.
Но для того чтобы определить характер проведённых работ (перепланировка это или реконструкция) и закрепить это документально, мы практикуем подготовку проекта перепланировки (капитального ремонта с перепланировкой) и согласование с получением отказа на основании отсутствия регламентов на согласование от соответствующих служб - архитектуры города или Минстроя региона.
Перепланировка (капитальный ремонт с перепланировкой) нежилого здания или нежилого помещения в нежилом здании.
Действует упрощённый порядок из-за отсутствия регламента согласования администрацией перепланировки (капитального ремонта с перепланировкой) нежилого здания или нежилого помещения в нежилом здании.
1.Готовим проект перепланировки.
2.Сдаём в архитектуру (ОМС). Получаем от них отказ, на основании отсутствия регламента согласования перепланировок нежилых зданий.
3.Выполняем работы по перепланировке.
4.Готовим техническое заключение.
5.Готовим технический план.
Сдаём в МФЦ техплан на учёт изменений.
Ответ:Нужно. Это обязательное требование для того, чтобы внести изменения в технический план. Если технический план не будет соответствовать тому, как дом выглядит на самом деле, его будет невозможно продать и передать в залог в качестве обеспечения по кредиту.
До 1 марта 2026 г. будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 08.12.2020 N 404-ФЗ "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
До 1 марта 2026 г. будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 08.12.2020 N 404-ФЗ "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Ответ: Если строительство только на начальном этапе, то есть возможность узаконить ваш дом по упрощенной схеме в следующие этапы:
До 1 марта 2026 г. будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 08.12.2020 N 404-ФЗ "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
- достроить дом, обратиться к любому кадастровому инженеру для изготовления технического плана;
- с техническим планом и уведомлением об окончании строительства обратится в архитектуру;
- получить от архитектуры уведомление о соответствии;
- вернуться с уведомлением к кадастровому инженеру и получить технический план на электронном носителе;
- с техническим планом на электронном носителе и с оплаченной госпошлиной за регистрацию права собственности в МФЦ для внесения изменений на кадастр и регистрации собственности.
До 1 марта 2026 г. будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 08.12.2020 N 404-ФЗ "О внесении изменений в статью 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Есть несколько вариантов ваших действий:
Вариант 1. Получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на общественных обсуждениях или публичных слушаниях( не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным в границах зон с особыми условиями использования территорий)(ГрК РФ Статья 40(ред. 21.05.2025)
Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы: Градостроительный план и межевой план земельного участка - для подтверждения меньшего размера земельного участка в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ земельного участка в конкретной территориальной зоне результаты инженерно-геологических изысканий, установивших неблагоприятные геологические, а также экологические условия, физико-химические свойства, водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта проектная документация, доказывающая неприемлемость утверждённых через ПЗЗ предельных параметров разрешённого строительства.
Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3-6 месяцев.
Вариант 2. Узаконить построенный дом через суд. Для этого необходим следующий набор документов:
- уведомление о несоответствии
- технический план
- техническое заключение о пригодности для проживания
- согласование границ с соседями в простой письменной форме.
В первую очередь необходимо выяснить поставлен ли дом на кадастровый учет, и какое в документах назначение, и наименование данного объекта.
Вариант 1. Дом не стоит на кадастровом учете, то с техническим планом, по декларации можно сразу поставить его как жилой дом (согласно «дачной амнистии» действующей до 1 марта 2031 года)
Вариант 2. В документах назначение или наименование - садовый дом, то в соответствии с Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым и жилого дома садовым домом» необходимо обратится в органы местного самоуправления со следующим набором документов:
а) заявление о признании садового дома жилым домом;
б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости, либо правоустанавливающий документ на садовый дом;
в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности,
г) в случае, если садовый дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом.
Вариант 4. В исключительных случаях, если домик стоит на кадастровом учёте декларативно без координат, и, например, предполагается его перестройка, реконструкция, может его проще снять с кадучёта актом обследования и поставить вариантом 1.
Вариант 1. Дом не стоит на кадастровом учете, то с техническим планом, по декларации можно сразу поставить его как жилой дом (согласно «дачной амнистии» действующей до 1 марта 2031 года)
Вариант 2. В документах назначение или наименование - садовый дом, то в соответствии с Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым и жилого дома садовым домом» необходимо обратится в органы местного самоуправления со следующим набором документов:
а) заявление о признании садового дома жилым домом;
б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости, либо правоустанавливающий документ на садовый дом;
в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности,
г) в случае, если садовый дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом.
Вариант 4. В исключительных случаях, если домик стоит на кадастровом учёте декларативно без координат, и, например, предполагается его перестройка, реконструкция, может его проще снять с кадучёта актом обследования и поставить вариантом 1.
На самом деле адекватной практики в этом вопросе нет. Механизма перевода таких объектов в законодательстве не существует.
Антресольный этаж запрещено размещать над жилой комнатой, на балконе , на лоджии и над кухней, так как это является нарушением требований пункта 5.8 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные", которым установлено, что высота от пола до потолка жилых комнат и кухни должна быть не менее 2,5 м., также, если это климатические подрайоны, в которых высота должна быть не менее 2,7м. Наличие естественного освещения на антресолях необязательно, то есть они могут быть без окон.
Далее необходимо учитывать требования к % площади занимаемой антресолями, так как согласно пункту 3.1. СП 54.13330.2016. "Здания жилые многоквартирные" антресоль в жилом здании является площадкой, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей её безопасную эксплуатацию, площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается и не является этажом.
Далее необходимо учитывать требования к % площади занимаемой антресолями, так как согласно пункту 3.1. СП 54.13330.2016. "Здания жилые многоквартирные" антресоль в жилом здании является площадкой, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей её безопасную эксплуатацию, площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается и не является этажом.
Если здание относится к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого, постановка такого блока на государственный кадастровый учет осуществляется в качестве отдельного здания с назначением "жилой дом" и наименованием "жилой дом блокированной застройки" или "блок жилого дома блокированной застройки».
В соответствии с ГрК Рф (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ) домом блокированной называют дома, соответствующие требованиям:
• жилой дом с количеством этажей не более чем три;
• состоит из блоков, количеством не более десяти;
• каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками;
• каждый блок имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
• блоки не имеют помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Если ваш дом соответствует вышеперечисленным требованиям, то для оформления документов вам необходимо:
- оформить соглашение о выделе долей в натуре (закрепить за собственником блока определенную площадь);
- техническое заключение о том, что ваш дом является домом блокированной застройки;
- технический план, подготовленный в связи с образованием новых зданий и включающий в себя информацию о блоках (так как на кадастре был один жилой дом, а станет два)
Согласно СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные:
3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Если ваш двухквартирный дом стоит на кадастровом учете как многоквартирный, и на кадастровом учёте числятся объекты недвижимости – квартиры, то перевести такой дом возможно только через суд.С 1 марта 2022 года вступят в силу нормы Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ(29.10.2024) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) в части регулирования отношений по малоэтажной загородной застройке.
О переводе доли или квартиры в блоки по одному --- ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ(29.10.2024)"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) с.16
-Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
-Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. (ФЗ от 29. 10.2024 N 370-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")
В Законе рекомендуется поменять вид, назначение и вид разрешенного использования объекта недвижимости в случае, когда блоки зарегистрированы в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки.
В этом случае Закон предусматривает обращение в Росреестр одного из собственников блоков на основании общего решения собственников всех блоков дома блокированной застройки.
Уполномоченный собственник обращается с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона.
В результате обращения Росреестр изменяет в отношении всех блоков вид объекта недвижимости на "здание", назначение объекта недвижимости на "жилой дом", вид разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключает наименования объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные блоки.
Как это будет работать пока не понятно никому, практика не наработана.
В соответствии с ГрК Рф (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ) домом блокированной называют дома, соответствующие требованиям:
• жилой дом с количеством этажей не более чем три;
• состоит из блоков, количеством не более десяти;
• каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками;
• каждый блок имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
• блоки не имеют помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Если ваш дом соответствует вышеперечисленным требованиям, то для оформления документов вам необходимо:
- оформить соглашение о выделе долей в натуре (закрепить за собственником блока определенную площадь);
- техническое заключение о том, что ваш дом является домом блокированной застройки;
- технический план, подготовленный в связи с образованием новых зданий и включающий в себя информацию о блоках (так как на кадастре был один жилой дом, а станет два)
Согласно СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные:
3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Если ваш двухквартирный дом стоит на кадастровом учете как многоквартирный, и на кадастровом учёте числятся объекты недвижимости – квартиры, то перевести такой дом возможно только через суд.С 1 марта 2022 года вступят в силу нормы Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ(29.10.2024) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) в части регулирования отношений по малоэтажной загородной застройке.
О переводе доли или квартиры в блоки по одному --- ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ(29.10.2024)"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) с.16
-Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
-Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, указанного в части 1 настоящей статьи, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право на указанный в части 1 настоящей статьи блок, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. (ФЗ от 29. 10.2024 N 370-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")
В Законе рекомендуется поменять вид, назначение и вид разрешенного использования объекта недвижимости в случае, когда блоки зарегистрированы в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки.
В этом случае Закон предусматривает обращение в Росреестр одного из собственников блоков на основании общего решения собственников всех блоков дома блокированной застройки.
Уполномоченный собственник обращается с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона.
В результате обращения Росреестр изменяет в отношении всех блоков вид объекта недвижимости на "здание", назначение объекта недвижимости на "жилой дом", вид разрешенного использования на "дом блокированной застройки" и исключает наименования объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные блоки.
Как это будет работать пока не понятно никому, практика не наработана.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме
4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;
Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких
собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи:
«Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании
собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.»2
4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
в соответствии с частью 1.3:
«1) по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;
2) по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.»
4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
Более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме
4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;
Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких
собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи:
«Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании
собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.»2
4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
в соответствии с частью 1.3:
«1) по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;
2) по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.»
4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
Для принятия решения по вопросу повестки ОСС в МКД нужно, чтобы «за» было большинство голосов собственников, присутствовавших на собрании. Для решения разных вопросов повестки требуется разное большинство голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Простое большинство
Простое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.
Простым большинством решаются:
Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.
Квалифицированным большинством принимаются (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):
Абсолютное большинство
Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.
Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Особенные вопросы
Для того, чтобы принять решение:
Простое большинство
Простое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.
Простым большинством решаются:
- Вопросы, которые касаются проведения ОСС. Они должны быть решены как можно раньше, чтобы избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций:
- о сроках и порядке проведения годового ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
- о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);
- об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем, администратора ОСС (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о порядке приёма администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, а так же о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, имеющих не менее 10% голосов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о месте или адресе хранения копий протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)
- Вопросы о способе управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):
- о выборе и изменении способа управления МКД;
- о расторжении договора управления с УО;
- выбор уполномоченного представителя для расторжения договора управления;
- о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД;
- выбор председателя правления ТСЖ, ТСН;
- об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, но при этом в доме больше 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).
- Вопросы, связанные с советом МКД (ст. 161.1 ЖК РФ):
- об избрании и переизбрании совета МКД;
- о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета, причём это решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты;
- утверждение Положения о совете МКД;
- утверждение количественного состава совета МКД;
- делегирование полномочий совету МКД;
- об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности Совета дома.
- Ряд других вопросов (ст. 44, 155, 156, 164 ЖК РФ):
- размер платы за содержание жилого помещения в МКД;
- внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);
- о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ при непосредственном управлении собственниками МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
- о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
- об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться.
Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.
Квалифицированным большинством принимаются (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):
- Решения по общему имуществу МКД:
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для решения этого вопроса необходимо узнать, поставлен ли земельный участок, находящийся под МКД, включая придомовую территорию, на кадастровый учет. Принимать решения по вопросу использования ЗУ можно только в этом случае;
- о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом, при этом условия аренды общего имущества определяются на общем собрании (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
- Некоторые вопросы управления МКД (ст. 44 и 136 ЖК РФ):
- наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома;
- наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС. Например, он сможет подписывать акты выполненных работ и принимать работы по текущему ремонту;
- создание многодомового ТСЖ, которое может создаваться только для домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
- Некоторые вопросы капитального ремонта (пп. 1.1 и 1.2 ст. 44 ЖК РФ):
- о капитальном ремонте ОИ в МКД и об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта, о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- получение кредита или займа на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счёт фонда капремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- реконструкция многоквартирного дома (кроме вопросов уменьшения размера общего имущества), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Абсолютное большинство
Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.
Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Особенные вопросы
Для того, чтобы принять решение:
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счёта в российской кредитной организации (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счёте (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ, ТСН и утверждении его устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ)